楼房买卖市场调节重压下,开垦商与炒房客

日期:2019-09-16编辑作者:房产

过去20年,房地产无疑是创造最多财富的行业,同时也创造了最多的泡沫。

摘要:中国地产黄金十年后的生死节点,哪家地产商尤其是知名地产大鳄中,谁会最先倒下? 生或死的真相,或许主要就隐藏在这些房企的几大关键财务指标中。截至记者发稿,沪深两市上市房企(申万分类)2011年三季报已披露完毕,香港上市内房股大多也已披露最新的销售...

{"type":3,"value":{"videosourcetype":1,"vid":"p0895veevba","desc":"这两年我国楼市调控的效果十分显着,从一开始的抢房热潮到如今的楼市萧条,从一开始的房价飞涨到如今稳定的房价,都验证了我国楼市的调控成果,最近有消息显示,2019楼市调控收紧,开发商只能拆东墙补西墙,刚需:看你几时完。","img":"

2年前任志强还在任何场合都坚持称“中国的房价会永远涨下去”,但是最近两年我们突然发现,这个老年网红在公开场合对房价闭口不提了,被问得多了,他也就说说土地的事情,和人民币贬值的事情。很多人表示不理解,但奇哥深知其后的原委:

中国地产黄金十年后的生死节点,哪家地产商尤其是知名地产大鳄中,谁会最先倒下?

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生或死的真相,或许主要就隐藏在这些房企的几大关键财务指标中。截至记者发稿,沪深两市上市房企(申万分类)2011年三季报已披露完毕,香港上市内房股大多也已披露最新的销售数据。权威统计显示,上市房企存货高居不下、资产负债率节节攀升、净利润/净利润率悉数下滑、经营性现金流近七成企业告负,可谓危机四伏。

本轮房价周期后,房价狂飙猛进,结果早已撑破了他的预期,他万万没想到,房价可以疯到这步田地,连债务缠身的贫困县城都早早进入了“万元俱乐部”。面对疯狂无止境的房价,任志强不是不敢说,而是的确说不准了。

截至三季度末,即使因工业化、高周转而著称的万科,资产负债率也已高达78.97%,几乎入围沪深两市上市房企资产负债率前10名,这个负债率也是万科2008年以来近4年期间里的最高值。

中央调控楼市的决心还能坚持多久,说不准了;城市化进程能否继续推动房价上涨,也说不准了。因为如果按照任志强一贯的观点,本轮楼市调控早就该收场了,但现如今的情况是,调控大棒挥舞得正欢,从一线到四线,没有最严只有更严,城市间的较量也早已进入白热化阶段。8月底的2天8城加码调控,可见一斑。

华远地产董事长任志强日前告诉本报,本轮调控是否见效可能要以一些地产商的倒闭为标志,从行业整体看,地产商总共尚有约1.7万亿资金未使用,总体上不会有大规模倒闭。“但个别企业并不排除存在崩溃、倒闭的可能性。”

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最大的危机不在于当前,而在于趋势。房企的生存状况已经令人担忧,但趋势上,这种恶化并没有触底,房价而言,可能还只是开始,这才是让绝大多数地产商最绝望的。

今天我们不谈在目前的政策情形下,未来房价走势,奇哥今天想和大家探讨一下,在刀光剑影的楼市调控重压下,房地产风云诡谲,接下来开发商、银行、炒房客和地方政府等这几个主要角色,谁会最先撑不住倒下?

有多少“凤凰”危在旦夕?

1,融资收紧,普遍缺钱的地产商会率先扛不住吗?

凤凰股份(600716.SH),这家江苏南京国资背景的知名区域房地产企业,三季度净利润率出现了负178.18%的“离谱”状况,排名沪深两市上市房企(申万分类)倒数第二,仅次于已处于暂停上市但依然归类为地产行业的ST海鸟。

春江水暖鸭先知,地产市场里最先感知到凉意的当属地产商们。现在说地产商们普遍缺钱,相信已经鲜有人会反驳了,毕竟这一年多来因为缺钱而陷入破产舆论风波的地产商已经不在少数,地王被套更是屡见不鲜。

仔细研读地方房企最新的财务数据,让人“倒吸一口冷气”。至2011年三季度,其利润总额为-4443.87万元,净利润为-3362.65万元,净利润同比增长率为-4048.35%。资产负债率为78.86%,排名沪深两市上市房企前20位,负债合计高达近56亿元,而其手头的货币资金不到17亿元。其最新的资产流动比率降至1.40,速冻比率则为0.40。公司当前的存货(净额)超过48亿元。

地产商缺钱主要来源于三个方面:信贷收紧、偿债到期以及政府限价,奇哥在之前的文章中说过,这三座大山眼下就牢牢地压在每一个地产商的身上,底子厚有实力的就多撑几年,底子薄资金紧缺的,毫无疑问会在博弈中落败,被淘汰出局。

本报记者此前掌握的信息显示,在凤凰股份庞大的存货所涉资产中,其中一个大头就是闲置超过6年之久的南京铁管巷地王,该项目是其在2010年以一种接近于“火中取栗”的方式接手的。

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2010年7月,完成借壳上市不久的凤凰股份公告称,全资子公司拟收购南京龙凤投资置业有限公司74.81%股权,股权转让价款为6.5亿元。此次股权转让完成后,这块著名的闲置地王就背在了凤凰股份的身上。

但是能就此断定,地产商们会最先扛不住吗?答案是否定的!首先,对于一二线的地产商来说,虽然各种调控压力下,一二线市场有明显降温,成交量也日渐下降,但要知道一二线的开发商资金实力没有太差的,况且人口源源不断的一二线从来不缺购房需求,虽然眼下被各种手段压制需求暴减,但这只是短期的蛰伏,后期一旦放开,爆发力同样惊人;

较高的土地成本,是目前大多数负债率等财务数据报警的房企的一个重要共同点。

再者,很多人说三四线的地产商很难渡过难关,棚改面临收缩,加上人口外流,这里的房价会很快回调。但在奇哥看来,这些都不是问题:三四五六线这一轮,吸引来的全是有实力的地产商,碧桂园、恒大、融创、万科、万达等一众品牌大、实力强的企业都聚拢于此,他们不同于本土企业,融资能力差、营销能力差,调控降临会迅速失血过多而死,这些企业这一轮不仅拿的都是廉价土地,且手续干净可快速出手,他们完全不care市场是否调控,最大的影响不过是少赚点钱罢了,还不至于被调控放倒。

或许,不管是财务数据还是实际运营层面,凤凰股份的生存状况都还不是所有房企中最令人担忧的。凤凰股份所透露的只是整个行业当前危机的冰山一角。

当然,房地产如果继续保持调控重压,市场江河日下,谁也不敢保证市场不会自动筛选一批能力差的企业pass掉。

上海同策咨询与研究发展中心的最新统计披露,2011年第三季度,沪深两市上市房企中有21家净利润出现负值,其中新城B股以负值6000多万的净利润位于最低;相比去年同期,有52家房企出现了下跌,其中不乏首开股份、金地集团(600383.SH)、滨江集团(002244.SZ)、万通地产(600246.SH)、凤凰股份、莱茵置业(000558.SZ)等知名企业。

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开发商四面楚歌: 谁会最先倒下?

2,见风就炒的炒房投资客会被轻易撂倒吗?

净利润率方面,也有半数左右的企业销售净利润率出现下滑,万通地产三季度净利润率仅为4%,相比去年的17%大幅下跌76%左右。而凤凰股份、天津松江、长春经开、丰华股份等13家企业三季度的净利润率均为负值。

独立经济学家马光远说,房地产市场根本没有炒房客,这一点奇哥绝不同意!楼市泡沫之大,炒房客这个辅助是绝不可忽略的。但是我们更不能把拥有三两套房子的跟风买房者说成是炒房客,他们顶多算是有点胆子的散户罢了,真正的炒房客不仅专业且资金雄厚。

与净利润大幅下滑相对应的则是上市房企资产负债持续飙升。

奇哥之前就说过,我们憎恨炒房客可以,但是同样需要学习他们的专业眼光和对入市时机的精准把握,以及善于利用银行杠杆,这种“炒”的精神是创富的关键,值得所有人收藏学习。

统计显示,目前沪深两市上市房企负债总额与资产总额比为73.7%,高于去年同期值。此外98家上市房企资产负债率平均值为65.58%,去年同期则为60.63%,攀升了将近5个百分点。

很多不明就里的人说,房地产调控大招降临,国家宣扬要“遏制炒房投机”,这下炒房客被逼入绝境无处可逃了,他们只能坐以待毙。殊不知,炒房客拿的房源基本都是非常优质而且价格较低,在这么长的横盘时间里,他们有足够的时间和方法脱手或将风险降低到即使房价大跌50%也安然无恙。因此被套死是绝对不存在的,顶多算是调控风暴下利润有打折罢了。

“无论是总量还是均值,上市房企的资金状况都在恶化。”同策咨询分析师坦言,超过半数房企的资产负债率同比去年都上升了,包括万科、招商地产、万通地产、金地集团、首开股份等知名房企。

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沪深两市三季度资产负债率最高的前十家上市房企均超过了80%。分别为ST园城109.95%、高新发展95.27%、天津松江90.72%、新城B股89.11%、西藏城投86.96%、中茵股份83.58%、格力地产82.45%、滨江集团81.44%、顺发恒业81.41%、宁波富达80.76%。

3,唯利是图的银行会因为断供潮的出现而“雪崩”吗?

上市房企的所持的现金流则在持续减少。行业第三季度经营活动产生的现金流净额为-205.35亿元,相比去年同期102.58亿元,降幅巨大。有53家房企单季度经营活动产生的现金流净额同比去年下降,其中降幅最大的前十名分别为渝开发、新华联、天保基建、世荣兆业、上实发展、光华控股、荣丰控股、苏州高新、运盛实业、国兴地产。

判断银行会否轰然倒塌唯一的标准就是后市会否出现断供潮,但从今天四大行释放的信息来看,房贷断供大量涌现的概率基本为零。

万德数据则显示,上市房企本季度现金及现金等价物净增加额为-169.42亿元,同比降幅为152.34%。

今天上午,工行、农行、中行、建行四大行纷纷召开发布会,公布其2018年上半年成绩单。其中工行明确表示,今年的住房贷款资产质量比较好,个人住房贷款不良率目前保持在0.29%的水平,反而国家力推的制造业新增不良贷款占据了“大半河山”。威胁聊胜于无。

“卖不掉”全面引爆风险

房产投资人更是一针见血地指出,从这一次调控中对房价的态度来看,政府要的是稳定,而非房价大跌,因此只要房价不大跌30%以上,购房者就不会断供,因此,银行的贷款风险几乎可以忽略。

高华证券在其最新的行业报告中直言,房地产需要重点关注资金风险和资产减值。

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眼下对开发商而言,最痛苦的事情在于“房子卖不掉”以及愈演愈烈的降价冲击。庞大且还在不断飙升的存货数量,成为上市房企最头疼的一环。

众综上所述,在楼市调控重压下,即便这一姿势再保持2-3年,开发商、炒房客和银行都很难会受到“死亡”威胁,充其量他们行进的脚步会慢下来,但并不致命。那么到底谁会最先撑不住呢?普通刚需购房者吗,奇哥认为他们的情况已然如此,房价居高不下最多是买不了房,但依然可以通过租房短期解决居住问题,没有房贷重荷,他们反倒活得轻松自在,更重要的是现在市场对纯刚需购房者算是利好一件,未来房价是否下跌还很难预测,说不定他们是最后的人生赢家呢?

同策咨询的报告披露,截至目前库存最高的前十名房企,分别为万科(000002.SZ)、保利(600048.SH)、金地、招商(000024.SZ)、首开(600376.SH)、滨江集团、荣盛发展(002146.SZ)、嘉凯城(000918.SZ)、中华企业(600675.SH)以及华发股份(600325.SH)。这10家房企的库存总额就高达4540.70亿元,占比沪深上市房企库存总量一半以上,且同比增幅高达46.87%,快于行业整体水平。

那么就只剩下地方政府了,他们会最先撑不住倒下吗?大家可以开动脑筋发表自己的看法,具体情况我们下次再论。

这种状况,在香港上市的内房股身上,有的甚至更糟。

富力地产(2777.HK)最新披露,截至10月底销售收入共约235.1亿元,富力调整之后的年度目标为320亿元,目前完成率为73%,要在剩余两个月时间内完成剩余销售目标基本不可能。

深陷各种传言之中的绿城中国(3900.HK),业绩完成情况更为糟糕。截至2011年10月31日,绿城今年累计取得销售金额约285亿元,仅完成全年目标550亿元的51.82%。

中房信分析师张珺告诉记者,进入10月,多数房企业绩下滑,年度销售目标完成恐有难度。“典型房企10月份业绩普遍环比下跌。当月万科实现销售额103.4亿元,环比下跌17%;金地销售业绩26.7亿,环比下跌29%;而富力销售金额21亿元,环比下跌32%。”

之前被很多开发商寄予厚望的“金九银十”黯然收场,低迷的成交态势仍在延续,能按进度完成销售比例的开发商屈指可数。根据CRIC最新统计的10月份部分典型房企销售情况显示,大型上市房企中,年度销售目标将无法完成的企业占了绝大多数。

其中江苏新城(新城B股900950)10月份的销售金额仅为6亿元,前十月销售金额82亿元,仅完成全年160亿元目标的51%。继去年高调宣布突破百亿大关之后,业内人士普遍预计,江苏新城今年保住“百亿俱乐部”身份难度不小。

其他地产大鳄,前10个月,金地完成率为56%、中渝置地(01224.HK)66%、合景泰富(1813.HK)67%、越秀地产(0123.HK)73%、万科77%、保利地产78%、碧桂园(2007.HK)86%,对于这些房企而言,剩下两个月不到的时间内要完成全年业绩目标,挑战巨大。

自救之路

“卖不掉”的问题在持续发酵,逐步演变成整个行业的最大危机。

销售回笼资金出现巨大缩水,而任志强进一步指出,银行信贷方面也是困难重重。他直言,银行不是没钱,而是受存贷比等限制,没有贷款额度,这样的状况,短期内好转的几率并不高。

“卖不掉”仅仅是危机的开始。高华证券分析师指出,鉴于限购令政策放松的可预见性依然较低,预计到2013年前不会反弹。越来越多研究机构开始担忧房企的资产价值,并纷纷预测未来房企净资产价值的下降趋势。高华证券的预测是资产减值损失平均为2012年底账面价值预测的2%。

“上市房企当前的短期融资风险小于2008年,但在对土地及资本开支支付、预售资金回款率等指标的悲观情景假设下,开发商在2012年上半年面临的再融资需求更高。”沪上资深人士柴一峰直言。

到目前为止,在整体层面,并没有任何拯救开发企业的官方声音出现。自救,是地产大佬们眼下唯一的选择。

尽量回笼资金,为市场进一步的深度考验做准备,是多数房企的首要举措。

11月7日,瑞安房地产(0272.HK)公告称,将位于上海市杨浦区的创智天地项目中办公楼及零售部分出售给工商银行上海市杨浦支行,回笼资金近6亿元。

控制甚至收缩,则是另一个生存法则。恒大地产是今年可完成年度业绩目标的大型房企之一,公司高层日前对外表示,推迟进入千亿俱乐部的计划。

在理性求生的另一面,开发商很难抵御新的潜在利益诱惑。比如在土地层面,中房信分析师孙田告诉记者,“土地财政的压力有可能促进政府放宽出让限制,比如下调出让起始价,放宽付款方式,改招标为挂牌等”,在这样的机会面前,开发商会不会奋袂杀入?

柴一峰直言,决定生死的,或许并不是面对困境时的求生努力,而是面对新诱惑时能否依然保持理性。

整个行业优胜劣汰的高峰已经悄然而至。中国指数研究院数据显示,前三季度,全国房地产企业并购案例近90起,总并购金额近260亿元,比去年增长120%。

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